“管家”與“東家”不應(yīng)成“冤家”

　　日常生活中，人們常常把小區(qū)的業(yè)主和業(yè)委會(huì)比作“東家”，把物業(yè)公司比作“管家”。按理說“東家”和“管家”利益趨同，應(yīng)該和諧相處。然而近期圍繞“管家”的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題，邯報(bào)融媒體新聞熱線8181890接到不少“東家”的投訴與舉報(bào)。

　　為此，邯報(bào)融媒體記者深入調(diào)查了解，探求“東家”和“管家”的和睦相處之道。

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　　東家：這個(gè)管家毛病多

　　今年初，李女士一家入住邯山區(qū)國瑞瑞城小區(qū)。入住后不久，她發(fā)現(xiàn)負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的河北合宜物業(yè)服務(wù)有限公司存在不少問題。

　　“首先是車棚和充電樁配備不足。”李女士說，“這個(gè)小區(qū)有2000多戶居民，大概有3000多輛電動(dòng)自行車需要合適的停放和充電地點(diǎn)。”但物業(yè)公司只建了個(gè)小型的車棚，業(yè)主的大部分電動(dòng)自行車只能停放在小區(qū)門外的人行道上。另外，車棚里的充電樁數(shù)量有限，根本滿足不了業(yè)主需求。

　　就電動(dòng)自行車停放和充電問題，李女士和部分業(yè)主代表多次找物業(yè)公司溝通。“但直到今天，物業(yè)公司也沒有給出一個(gè)合理的解釋。”李女士說，現(xiàn)在，大部分業(yè)主擔(dān)心電動(dòng)自行車因亂停亂放被城管部門沒收，或因無人看管被人偷走。

　　“小區(qū)外僅有的幾十個(gè)充電樁位置，還長期被一些不充電的電動(dòng)自行車占據(jù)。”李女士說，男同志可以把不充電的電動(dòng)自行車搬到一邊，以騰出位置充電，但女同志和老年人根本搬不動(dòng)，只得向物業(yè)公司保安求助。

　　電動(dòng)自行車停放和充電的問題還沒解決，小區(qū)里又出現(xiàn)了噪音擾民現(xiàn)象。李女士說，該小區(qū)一些配套設(shè)施至今未施工完成，施工人員為了趕進(jìn)度，每天從早上工作到深夜，嚴(yán)重影響業(yè)主休息。

　　“目前，大部分業(yè)主的孩子還在居家上網(wǎng)課，施工噪音對孩子們影響較大。”李女士說，就噪音擾民問題，她多次找到物業(yè)公司投訴，但對方卻以“這是開發(fā)商行為，與他們無關(guān)”為由不予解決。

　　和李女士一樣，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)表示不滿的情況，在我市其它一些小區(qū)也普遍存在。“物業(yè)公司在沒有經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，擅自在我們小區(qū)的綠化健身區(qū)域修建了一座立體停車場。”邯山區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主楊先生說，他們多次找該小區(qū)物業(yè)——邯鄲市精誠物業(yè)有限公司溝通，但對方不予理睬。

　　“我們小區(qū)物業(yè)公司將物業(yè)費(fèi)與辦理電梯卡升級業(yè)務(wù)捆綁在一起。”陽光領(lǐng)地業(yè)主周女士說，如果業(yè)主暫緩交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就不給業(yè)主的電梯卡升級，導(dǎo)致電梯卡失效，嚴(yán)重影響業(yè)主正常出行。

　　電梯間到處張貼廣告、不配合業(yè)主調(diào)取車輛剮蹭區(qū)域的監(jiān)控、不允許安裝新能源車的充電樁……記者梳理邯報(bào)融媒體近期接到的百余條熱線投訴發(fā)現(xiàn)，關(guān)于業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)的投訴多達(dá)二十余條。

　　△交房后，小區(qū)綠化帶等基礎(chǔ)設(shè)施還未完工。

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　　管家：巧婦難為無米炊

　　業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)有諸多不滿，但物業(yè)公司人員也向記者講述了自己的苦衷。

　　馮先生是一家物業(yè)公司的經(jīng)理，他的公司曾以較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成功入駐羅城頭街道某小區(qū)。但這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取情況非常不理想，平均只有40%左右的業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。

　　“只有60%以上業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司才能維持營運(yùn)。”馮先生說，前幾年，政府會(huì)給予營運(yùn)困難的物業(yè)公司補(bǔ)貼，但政府補(bǔ)貼不是長久之計(jì)，物業(yè)公司的收益來源主要還是靠收物業(yè)費(fèi)。

　　“我們也想通過不斷提高自己的服務(wù)水平，來滿足業(yè)主的需求。”馮先生說，但物業(yè)公司每增加一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，其營運(yùn)成本就會(huì)相應(yīng)提升。如果大部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又不得不減少雇員以降低成本。如此一來，物業(yè)公司每個(gè)人都是身兼數(shù)職。比如說，他作為物業(yè)公司經(jīng)理，還要兼顧電工的職務(wù)，負(fù)責(zé)維修小區(qū)的電燈。這樣身兼數(shù)職的員工，自然難以滿足業(yè)主的所有要求。

　　“物業(yè)公司不是公益組織。”馮先生說，“物業(yè)管理是需要成本的，沒有物業(yè)費(fèi)的支撐，我們難以為繼。”部分業(yè)主卻不理解這一點(diǎn)，總想著交最少的錢，或不交錢，而享受高端的服務(wù)，這是不可能的。業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，最終會(huì)使物業(yè)公司入不敷出，最后只得撤管。

　　馮先生說，為了催業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，他也曾想到去法院打官司。但對于拖欠物業(yè)費(fèi)這樣小額的官司，法院要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)公司打一場官司，等待時(shí)間長、牽扯精力大。同時(shí)，由于涉案金額較小，大部分律師不愿意代理。即使法院判決物業(yè)公司勝訴，但執(zhí)行難的問題依然存在。這也是物業(yè)公司不想打官司的深層原因。

　　“除非是為了打一個(gè)官司教育一片人，否則，物業(yè)公司是不愿意到法院起訴業(yè)主的。”馮先生說，這句話能代表大多數(shù)物業(yè)公司經(jīng)理的心聲，畢竟這樣做會(huì)傷了物業(yè)與業(yè)主的感情，不利于物業(yè)公司今后開展工作。

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　　律師：需要明確權(quán)與責(zé)

　　一邊是業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿，一邊是物業(yè)公司對業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)抱怨不斷。如何破解雙方難題，讓“管家”與“東家”化干戈為玉帛?

　　“要解決這個(gè)矛盾，首先要分析一下矛盾產(chǎn)生的根源。”河北中大同律師事務(wù)所王衍真律師說，業(yè)主與物業(yè)公司本質(zhì)上是雇主與管家的關(guān)系，他們之間應(yīng)該互相考慮自己的定位、相互依存和諧共處，業(yè)主支付了物業(yè)費(fèi)就應(yīng)當(dāng)享受應(yīng)有的服務(wù)，物業(yè)公司付出勞動(dòng)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫綀?bào)酬。很多時(shí)候，雙方都是重權(quán)利輕義務(wù)。因此，要想化解他們之間的矛盾，只有明確并細(xì)化雙方的權(quán)利和義務(wù)，然后做到相互尊重配合和監(jiān)督，才能讓小區(qū)永久和諧。

　　王律師說，首先，物業(yè)公司與業(yè)主應(yīng)該訂立《物業(yè)服務(wù)合同》，用書面的形式明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量、項(xiàng)目，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)、違約條款等，這些是《物業(yè)服務(wù)合同》的重要約定，不能互為前置條件，任何一方不履行都構(gòu)成違約。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主反映的合同內(nèi)問題及時(shí)處理，盡到管家職責(zé);對于服務(wù)合同以外的責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)積極主動(dòng)同相關(guān)責(zé)任方協(xié)調(diào)并提出處理方案，這樣才能贏得業(yè)主的理解與支持。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)自覺履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，這樣才能更好地支持和監(jiān)督物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，使雙方形成互相信賴、互相依靠的良好關(guān)系。

　　“另外，沒有監(jiān)督，單靠一紙合同是難以約束雙方都履約的。”王律師說，從目前來看，“三位一體”的小區(qū)管理模式是比較有效的，即業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)三方采取協(xié)商的方式，共同商議解決小區(qū)管理難題。這種模式能夠讓業(yè)主信服，從而有利于解決許多小區(qū)管理上的難題。例如，為解決小區(qū)停車難，社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)可以聯(lián)合征求業(yè)主的意見，然后由三方共同監(jiān)督物業(yè)收支明細(xì)，并保證定期在小區(qū)里向全體業(yè)主公示收支明細(xì)。