近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，去庫(kù)存主要是指化解房地產(chǎn)庫(kù)存。這都被業(yè)內(nèi)看作是為明年房地產(chǎn)定基調(diào)，并且普遍認(rèn)為明年將是政策環(huán)境相對(duì)寬松的一年。

　　而具體到北京樓市中，去庫(kù)存的要求在北京并不能簡(jiǎn)單套用，雖然北京連續(xù)兩年成交進(jìn)入低谷，新房成交套數(shù)在10萬(wàn)套以下，但卻并非因?yàn)閹?kù)存太多，相反卻是由于房子不夠賣。在這種背景下，一些鼓吹取消北京限購(gòu)、限貸的聲音，實(shí)際上并不容易實(shí)現(xiàn)。

　　北京樓市成交連續(xù)兩年陷10萬(wàn)套以內(nèi)低谷

　　最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次給明年定下了寬松的基調(diào)。也被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是給2016年開門紅打了基礎(chǔ)。

　　但實(shí)際上，主要的寬松政策指向的是二三線的樓市，而像北京、上海這樣的一線城市來(lái)說(shuō)，多種因素導(dǎo)致房子的實(shí)際供應(yīng)并不多，搶手到了供不應(yīng)求的極端。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2015年(截止到12月16日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交71161套，成交面積790.65萬(wàn)平方米，同比分別增加16%、20%。雖然同比有所上升，但是從歷年來(lái)成交走勢(shì)來(lái)看，北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持10萬(wàn)套以內(nèi)低位水平。

　　雖然成交始終位于低谷，但并不代表樓市低迷。相反，北京樓市的供應(yīng)不足導(dǎo)致很多項(xiàng)目不敢放開了賣。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，北京商品住宅成交連續(xù)兩年低位徘徊，甚至不及調(diào)控重災(zāi)年的2011年，主要是受到政策余波影響。并非項(xiàng)目賣不動(dòng)，庫(kù)存大。

　　郭毅表示，2011年北京頒布以限購(gòu)為主導(dǎo)的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控，當(dāng)年樓市成交即創(chuàng)造階段性低點(diǎn)，而隨著2012年“以價(jià)換量”的決策在市場(chǎng)當(dāng)中盛行，2012-2013年間原本蓄積的資格購(gòu)買需求得以大量釋放，并逐漸消化殆盡。而自2014年市場(chǎng)需求開始以每年的新增資格購(gòu)買力為主，市場(chǎng)底氣不足造成市場(chǎng)難以為繼，2014-2015年連續(xù)兩年維持低位。

　　從未來(lái)政策導(dǎo)向來(lái)看，雖然北京限購(gòu)政策仍未有放開傾向，但是從中心城區(qū)控制、保障性住房貨幣化、積分落戶等一系列政策導(dǎo)向來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)有效需求可能將曲線增加。

　　另外，受到土地市場(chǎng)的引導(dǎo)，北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)已十分明顯，價(jià)格持續(xù)走高將對(duì)純商住宅市場(chǎng)需求形成最直接的打壓。因此，未來(lái)北京新房成交很可能長(zhǎng)期處于低谷徘徊。

　　真實(shí)庫(kù)存僅有3萬(wàn)套

　　在中央要求去庫(kù)存的大背景下，北京樓市的庫(kù)存會(huì)不會(huì)堆積呢?

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，目前住宅合計(jì)有8.1萬(wàn)套左右：但這個(gè)數(shù)據(jù)不僅有商品住宅，還包含了兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房和自住房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實(shí)際的庫(kù)存只有69754套。即便這個(gè)數(shù)字還不是北京的真實(shí)可售商品房庫(kù)存。

　　張大偉分析，再剔除掉回遷房后，只有58862套。另外，由于3年前的庫(kù)存基本已經(jīng)自用為主，也就是實(shí)際市場(chǎng)真實(shí)待簽約的商品房住宅庫(kù)存只有4.6萬(wàn)套。其中還有部分已經(jīng)預(yù)定。并且北京庫(kù)存最多的十個(gè)項(xiàng)目高達(dá)1.2萬(wàn)套，都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項(xiàng)目。且可能有簽約滯后的因素，再剔除掉這一部分，北京事實(shí)上可售的商品房住宅合計(jì)只有3萬(wàn)套。

　　這樣的庫(kù)存量最快甚至可以三個(gè)月就售罄，因此，實(shí)際上北京并不符合去庫(kù)存的范圍。

　　郭毅也認(rèn)為，中央提出“房地產(chǎn)去庫(kù)存”后，預(yù)計(jì)2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵(lì)政策出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度掀起一波熱潮。但專注北京市場(chǎng)來(lái)看，北京的庫(kù)存房源也在向大戶型轉(zhuǎn)移，由于北京市場(chǎng)的“價(jià)格豪宅化”傾向，考慮到不同購(gòu)買階層的需求熱點(diǎn)，高價(jià)項(xiàng)目不得不通過(guò)打造大戶型產(chǎn)品來(lái)吸引中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)買熱情，因此大戶型產(chǎn)品價(jià)格上升明顯。

　　限購(gòu)解禁?業(yè)內(nèi)稱不可能

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，除了去庫(kù)存外，“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”備受業(yè)內(nèi)矚目，目前看，全國(guó)最主要的還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購(gòu)了。難道說(shuō)都要松動(dòng)?

　　在不少業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，北京樓市已經(jīng)十分火爆了，取消限購(gòu)和限貸這種刺激政策都不可能在北京實(shí)施。

　　郭毅表示，限購(gòu)是否“過(guò)時(shí)”，特別是仍在執(zhí)行限購(gòu)的“北上廣深”今年成交量普遍上揚(yáng)的背景下，限購(gòu)的“過(guò)時(shí)”一說(shuō)尚需畫個(gè)問(wèn)號(hào)。更不要說(shuō)，住房限購(gòu)的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。至于限購(gòu)是否“過(guò)時(shí)”，取決于樓市未來(lái)的供需形勢(shì)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過(guò)600余萬(wàn)平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬(wàn)平方米。

　　郭毅分析，兩年的供地相當(dāng)于一年的市場(chǎng)去化，北京純商住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期仍然處于供不應(yīng)求的形勢(shì)下。在此基礎(chǔ)上，限購(gòu)很難全面解禁。

　　張大偉也認(rèn)為，限購(gòu)和限貸基本取消的空間都不大，也不需要，一旦取消限購(gòu)，像北京、深圳這樣的城市，房?jī)r(jià)將猛烈上漲。而且如果一線城市取消限購(gòu)，對(duì)于二線、三線、四線城市來(lái)說(shuō)，更是災(zāi)難，大量資金更容易流入到相對(duì)安全的一線城市。反而不利于二三線城市去庫(kù)存。